【調査概要】
調査期間：2024年1月～2026年3月
調査機関：株式会社マンションリサーチ
調査対象：東京都23区内の中古マンション
サンプル事例数：182,367事例
調査方法：公開されている中古マンションの売出情報を収集し、統計処理を施して集計しました。
都心高額中古マンション市場に変化 「全体高騰」から「個別選別」の時代へ
東京都心部の中古マンション市場は、ここ数年にわたり力強い価格上昇を続けてきました。特にコロナ禍以降は、富裕層による実需購入に加え、国内外の投資マネーの流入、新築マンション価格の急騰などが重なり、都心3区を中心に中古マンション価格は大きく上昇しています。
新築市場では建築費や人件費の高騰、土地取得競争の激化などを背景に供給価格が上昇し、その結果として「新築が高過ぎるため中古へ流れる」という構図も鮮明になりました。さらに円安局面では海外投資家による都心不動産への関心も高まり、東京都心のマンション市場は世界的な金融資産としても注目を集めています。
しかし、その一方で市場環境には徐々に変化も見え始めています。これまでは「多少高くても売れる」という局面が続いていましたが、現在は購入者側の選別が強まりつつあり、「どの物件でも売れる相場」ではなくなり始めています。特に高価格帯マンションでは、価格に対する納得感や、立地・眺望・管理状態などの個別条件によって流動性に差が生じるようになっています。
こうした市場変化を確認するため、今回は都心3区における中古マンションの「流動性」に着目し分析を行いました。
在庫推移から見る「本当に売れているマンション」
今回の調査では、平均売出価格が8,000万円以上の中古マンションを対象とし、各マンションごとの在庫推移を測定しました。在庫は中古市場における需給バランスを映す重要な指標であり、価格推移だけでは把握できない「実際の売れ行き」を確認することができます。
分析においては、在庫が継続的に減少しているマンションを「流動性大（評価A）」、在庫が一定水準で安定しているマンションを「流動性中（評価B）」、在庫が積み上がり販売停滞傾向が見られるマンションを「流動性低（評価C）」として分類しました。
中古マンション市場では、価格だけを見ると相場が強く見える局面でも、実際には売却期間が長期化しているケースが存在します。特に高価格帯市場では、売出価格の上昇に対して購入者の検討速度が鈍化しやすく、在庫増加という形で市場に変化が現れます。
つまり、「価格が上がっている＝売れている」とは必ずしも言えず、在庫推移を見ることで初めて市場の実態が見えてきます。
千代田区・港区で進む「再開発エリアの価格」への警戒感
まず千代田区を見ると、番町・麹町などの住宅地では、流動性低（評価C）のマンション割合は比較的少なくなりました。これらのエリアは昔から住宅地としてのブランド力が高く、教育環境や居住環境への評価も安定しているため、実需層からの需要が底堅い特徴があります。
一方で、秋葉原・神田など皇居北側のオフィス・商業エリアでは、流動性低（評価C）の割合が相対的に高くなりました。これらのエリアでは大規模再開発やオフィス需要期待を背景にマンション価格が大きく上昇してきましたが、その価格上昇に対して実需層の購入負担感が強まっている可能性があります。
港区でも同様の傾向が確認されました。麻布・白金・赤坂など住宅地色の強いエリアでは流動性低の割合は比較的少ない一方で、浜松町・田町・高輪ゲートウェイ周辺など再開発が集中した商業・オフィスエリアでは流動性低のマンションが増加しています。
特に高輪ゲートウェイ周辺や浜松町エリアでは、大規模開発によって街の将来期待が大きく高まり、周辺中古マンション価格も急激に押し上げられました。しかし市場全体が高値圏に達したことで、「再開発期待を既に価格へ織り込み過ぎているのではないか」という見方も強まりつつあります。
再開発は街の価値向上に繋がる一方で、価格が短期間で急騰したエリアほど、購入者側の慎重姿勢が強まりやすい局面に入っていると言えるでしょう。
高過ぎる物件ほど売却に時間を要する傾向
実際に千代田区・港区における流動性大（評価A）および流動性中（評価B）のマンションを分析すると、平均坪単価は比較的近い水準にとどまりました。つまり、市場で一定の需要を維持している物件は、相場から大きく乖離していない価格帯に収まっていることが分かります。
一方で、流動性低（評価C）に分類されるマンションについては、平均坪単価が評価A・Bの物件と比較して15〜20％程度高い傾向が確認されました。
これは非常に重要なポイントです。つまり、築浅・高級・再開発エリアという条件を備えていても、「価格が上がり過ぎた物件」は売却期間が長期化しやすい状況になっているということです。
特に近年は、住宅ローン金利上昇への警戒感や世界経済の不透明感などもあり、高額物件購入に対する慎重姿勢が強まっています。以前であれば“将来さらに上がる期待”によって購入されていた物件でも、現在は「この価格で本当に適正なのか」という視点で厳しく見られるようになっています。
港区で強まる「築浅プレミアム」の見直し
港区では、近年の再開発や高級レジデンス供給によって坪単価が急激に上昇しました。麻布台・虎ノ門・芝浦などでは、超高級帯の築浅マンション供給が相次ぎ、市場全体の価格水準を押し上げています。
しかし、その一方で一部物件では売出期間の長期化も見られ始めています。
これまでの上昇局面では、「築浅であること」や「タワーマンションであること」が強い価格優位性となっていました。しかし現在は、築年数以上に“価格とのバランス”が重視される局面へ移行しつつあります。
特に数億円規模の高額物件では、富裕層であっても購入判断が慎重化しやすく、眺望・間取り・管理品質・ランニングコストなど、細かな条件比較が行われるようになっています。
つまり、港区においても「港区だから売れる」「築浅だから売れる」という単純な時代ではなくなり始めているのです。
中央区湾岸で進む「湾岸内格差」
中央区では、湾岸エリアと内陸部で市場特性の違いがより鮮明に現れました。
まず湾岸エリアでは、流動性大・中のマンションと流動性低のマンションとの間で、平均坪単価に大きな差が見られませんでした。これは非常に特徴的な傾向です。
つまり湾岸市場では、「価格が高いから売れない」という単純な構図ではなく、個別マンションごとの条件差によって流動性が分かれていることを示しています。
例えば、駅距離、眺望、方角、管理状態、修繕計画、共用施設、投資比率、間取りなど、細かな条件によって購入者の評価が大きく変化している可能性があります。
さらに注目すべき点として、中央区湾岸エリアでは流動性低（評価C）のマンションが全体の3割以上を占めていました。一方で、「パークハウス勝どき」や「ドゥトゥール」など、湾岸を代表する高級マンションでは高い流動性を維持しています。
これは、購入者が“湾岸全体”ではなく、湾岸内での勝ち組マンションを選別し始めていることを示唆しています。
中央区内陸部は実需支えで安定推移
一方で中央区内陸部では、異なる傾向が確認されました。
日本橋・人形町・八丁堀・築地周辺などでは、流動性中（評価B）のマンションが全体の約9割を占めており、大きな在庫増加も在庫減少も見られず、比較的安定した需給バランスが維持されています。
これらのエリアでは、職住近接ニーズや交通利便性への評価が根強く、投資需要だけではなく実需層による安定した購入需要が継続しています。
また湾岸エリアほど価格変動が急激ではないため、購入者側も価格に対する安心感を持ちやすく、「極端な高騰相場」になっていないことも安定性に繋がっていると考えられます。
「全体高騰相場」から「個別選択の高騰相場」へ
今回の分析から見えてくるのは、都心高額中古マンション市場が「全体的な高騰相場」から、「個別選択の高騰相場」へ移行しているという点です。
これまでは、都心・湾岸・築浅・タワーマンションというキーワードだけで価格上昇が期待できる局面が続いていました。しかし今後は、単純なエリアブランドだけではなく、「その価格が適正か」「実需に支持される条件を備えているか」がより重要になっていくと考えられます。
特に築浅・高価格帯物件では、価格上昇期待よりも「流動性リスク」を意識する時代へ入りつつあります。
つまり、今後の都心マンション市場では、「何を買っても上がる時代」ではなく、「選ばれるマンションだけが強い時代」へ変化していく可能性が高いと言えるでしょう。
筆者プロフィール
福嶋 真司（ふくしましんじ）
マンションリサーチ株式会社
データ事業開発室
不動産データ分析責任者
福嶋総研
代表研究員
福嶋総研代表研究員。早稲田大学理工学部卒。大手不動産会社にてマーケティング調査を担当後、
建築設計事務所にて法務・労務を担当。現在はマンションリサーチ株式会社にて不動産市場調査・評価指標の研究・開発等を行う一方で、顧客企業の不動産事業における意思決定等のサポートを行う。また大手メディア・学術機関等にもデータ及び分析結果を提供する。
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【マンションリサーチ株式会社について】
マンションリサーチ株式会社では、 不動産売却一括査定サイトを運営しており、 2011年創業以来「日本全国の中古マンションをほぼ網羅した14万棟のマンションデータ」「約3億件の不動産売出事例データ」及び「不動産売却を志向するユーザー属性の分析データ」の収集してまいりました。 当社ではこれらのデータを基に集客支援・業務効率化支援及び不動産関連データ販売等を行っております。
会社名： マンションリサーチ株式会社
代表取締役社長： 山田力
所在地： 東京都千代田区神田美土代町５－２ 第２日成ビル５階
設立年月日： 2011年4月
資本金 ： 1億円
