株式会社Speee（本社：東京都港区、代表取締役：大塚英樹、東証スタンダード：4499）が提供する不動産売買の査定書作成システム「ツナガルオンライン査定」は、累計5.2万件超（うち東京1.7万件）の査定データを活用し、2024年5月から2026年2月までの全国マンション価格推移について調査しました。
本調査では、東京の急激な価格高騰が全国平均を大きく牽引する一方で、地方では下落傾向が見られるなど、不動産市場における「二極化」が鮮明となった実態を報告いたします。
※本調査における査定金額は、比較妥当性を担保するため全て「専有面積70平米」に換算して算出しております。
■調査サマリ
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全国平均の中古マンション査定価格は3,389万円から4,234万円へと25%上昇。
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全国平均の金額上昇を牽引しているのは東京一強。6,540万から8,642万円（上昇率は32％）と、全国平均を大きく上回る結果に。
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東京が上昇する一方全国地域では二極化が進んでおり、北陸、四国、東北では下落傾向が見られた。
■全国マンション査定価格は約2年で25％の上昇
ツナガルオンライン査定を利用した全国の中古マンション平均査定金額（70平米換算）は、約2年間で（2024年5月から2026年2月）、3,389万円から4,243万円のおよそ25％の上昇を記録しています。
月次の変動自体はあるものの、資材価格や人件費の上昇などを背景とした新築マンション価格の上昇に伴い、中古マンション価格の査定金額にも上昇がみられます。
対象期間での月次平均上昇率（CMGR）は+1.03％となっています。
ツナガルオンライン査定では、近年の価格動向を適切に織り込みながら、市場での金額推移を査定金額に反映しています。
■東京マンション査定価格は約2年で32％の上昇
一方で、利用企業の分布にも伴い金額の上昇幅に差が生じており、全国的に不動産価格の二極化を生み出していることも確認ができています。
金額上昇を牽引をしているのは東京です。
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東京都： 6,540万円 → 8,642万円（+32％ / CMGR +1.3％）
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東京以外の全国： 2,072万円 → 2,298万円（+11％ / CMGR +0.47%）
対象期間でのCMGR（月次平均上昇率）はそれぞれ東京は+1.3％、その他のエリアでは+0.47%となっています
特に、全国地域での調査の結果、四国・東北・北陸の3地域での下落が確認されました。
下落幅・下落率ともに北陸が最大（2,413万から2,025万（下落幅▲388万円・下落率▲16.09％）となっており、中国地方、東北地方の順の下落幅（下落率）となっています。
資産価値保全の観点から、これまで以上に「立地選定」の重要性も高まっています。
■背景分析
全国エリアでの不動産価格上昇を招く構造的要因は下記3点であると推定されています。
１．資材価格の高騰
近年ではインフレによるコスト上昇分が新築価格に転嫁される傾向があります。
新築不動産価格の上昇に伴って、代替需要としての中古不動産価格が押し上げられています。
２．投資家による転売目的購入の過熱感
新築不動産がコモディティ化し、投資対象として注目を浴びている点も大きな要因の一つです。
人気大型の新築マンションでは抽選が常態化しており、そのプレミア性と低金利を背景に転売・投資目的の購入が追い風となり不動産価格の上昇が見受けられました。一方で、近年新築デベロッパーの中では、新築マンションの所有権移転登記前の売却活動を実質的に禁止するなどの転売制限措置を施しており、今後の動向が注目されます。
３．歴史的低金利と不動産売買における控除
日本の長く続いた歴史的低金利と、不動産売買に伴う税制優遇に伴い、半投半住のライフスタイルが根付き、数年居住したのち住み替えを繰り返す世帯の増加が牽引しています。居住用財産の3,000万控除等により、不動産売却益を非課税とし売買を数年単位で可能にしていました。
一方で政策金利の上昇に伴い、変動金利が上昇し、返済比率や審査金利による融資条件の厳格化につながっています。
近年の中東情勢から資材高騰は引き続き、継続する反面、需要を牽引していた投資家や半投半住の購入者に対して逆風が吹く中、市場価格の動向についても引き続き注視していきます。
■調査概要
自社調べ
分析対象：ツナガルオンライン査定にて算出された中古マンション査定データ
データ ：約52,000件（うち東京都 約17,000件）
分析期間：2024年5月〜2026年2月
対象エリア：日本全国
分析方法：
・査定価格を各物件の専有面積で除し、平米単価を算出
・算出された平米単価に70（平米）を乗じることで「70平米換算価格」を算出
・各月・各エリアごとの平均値を算出し、その推移を分析
※本調査における「査定価格」は、AIおよび不動産会社によって算出された販売想定価格であり、成約価格とは異なります。
■今後の展望
ツナガルオンライン査定は、AIと膨大な現場利用を通じて、単なる業務効率化ツールの枠を超え、データに基づいた透明性の高い取引環境の構築を目指します。
これにより、売主・不動産会社双方がより高い信頼関係のもとで意思決定できる質の高い取引体験の創出をしてまいります。
誰もが効率的に高品質な査定を行える環境を提供することで、削減した時間を顧客折衝など本来注力すべき接客や提案活動に充てていただき、各社の事業成長と地域経済の活性化に貢献してまいります。
■サービス概要
サービス名：ツナガルオンライン査定
提供形態 ：SaaS（クラウドアプリ）
主な機能 ：AI査定書作成ツール
URL：https://tsunagaru-online.jp/lp/satei/
■株式会社Speeeについて
Speeeは、「解き尽くす。未来を引きよせる。」というコーポレートミッションのもと、データドリブンな事業開発の連鎖でデジタルトランスフォーメーション（DX）を推進する企業です。金融DX事業、レガシー産業DX事業、DXコンサルティング事業など幅広い領域に展開しています。
【提供サービス】
・最速で事業を伸ばすデジタルマーケティングコンサルティングサービス（SEO/AEO/UIUX改善/広告）（https://webanalytics.speee.jp/）
・デジタルネイティブ企業発トランスフォーメーションの専門部隊「SPEC＆COMPANY」（https://spec.speee.jp/ ）
・企業のDXを支援する、伴走型コンサルティングサービス「バントナー」（ https://bantner.speee.jp/ ）
・不動産売却・査定サービス「イエウール」（https://ieul.jp/ ）
・土地活用・不動産投資プラン比較サイト「イエウール土地活用」（ https://ieul.jp/land/ ）
・優良不動産会社に特化した不動産査定サービス「すまいステップ」（ https://sumai-step.com/ ）
・不動産会社評判サービス「おうちの語り部（かたりべ）」（ https://ouchi-ktrb.jp/ ）
・完全会員制の家探しサービス「Housii（ハウシー）」（https://ieul.jp/buy/）
・売主に選ばれるAI不動産査定ツール「ツナガルオンライン査定」（https://tsunagaru-online.jp/lp/satei/)
・外壁塗装の比較サイト「ヌリカエ」（https://www.nuri-kae.jp/ ）
・水回りリフォームの比較サイト「リフォスム」（https://refo-sumu.jp/)
・介護施設の口コミ評判サイト「ケアスル 介護」（ https://caresul-kaigo.jp/ ）
・ブロックチェーン事業「Datachain」（https://datachain.jp）
・督促自動化SaaS「コンプル」（https://cmpl.jp/）
【会社概要】
社名 ：株式会社Speee
事業概要 ：金融DX事業、レガシー産業DX事業、DXコンサルティング事業
設立 ：2007年11月
所在地 ：東京都港区六本木三丁目2番1号
代表者 ：代表取締役 大塚 英樹
証券コード：4499（東証スタンダード市場）
URL ：https://speee.jp/
※記載されている会社名・商品名は、各社の商標または登録商標です。
