中央区で異変、世帯増加に急ブレーキ　湾岸バブル失速の兆し

【調査概要】

• 調査期間：2023年1月～2026年3月

• 調査機関：マンションリサーチ

• 調査対象：東京都23区内中古マンション

• サンプル事例数：234,621事例

• 調査方法：公開されている中古マンション売出情報を収集して統計処理を行い集計する

都心中古マンション市場に見られる「過熱」とその副作用

昨今、東京都23区における中古マンション市場は、過去に例を見ないほどの価格高騰を見せてきました。この上昇は、単なる実需の積み上がりによるものではなく、低金利環境や資産インフレ期待を背景に、投資・投機マネーが流入したことによる側面が強いと考えられます。結果として、売買件数は活発に推移したものの、その内実は「実需と投資の混在」による歪（いびつ）な活況であったと言えるでしょう。

しかしながら、こうした過度な価格上昇は、市場の持続性という観点では副作用を伴います。特に実需層にとっては、購入可能価格帯を超過する局面が増え、需要の減退を招く要因となりました。つまり、価格上昇そのものが新たな需要を抑制する構造に転じ始めている点が重要です。

世帯数データが示す「需要の減速シグナル」

こうした市場の変化を裏付けるものとして、東京23区各エリアにおける世帯数の増加率の推移が挙げられます。令和5年から令和7年にかけて、いずれのエリアでも世帯数自体は前年比で増加しており、人口・世帯の流入基調は維持されています。

一方で注目すべきは、その「増加率の変化」です。令和6年には、令和5年と比較して都心5区（千代田区・中央区・港区・新宿区・渋谷区）およびその周辺エリアにおいて、世帯数増加率が明確に鈍化しました（表右）。さらに令和7年には、その減速がほぼ23区全域に波及しており、これまで牽引役であった都心部から外縁部まで一様に「ブレーキ」がかかる構図となっています。

これは、住宅価格の上昇が居住選択に影響を与え、転入・世帯形成の意思決定に変化をもたらしている可能性を示唆しています。

中央区に顕在化した減速の象徴的動き

特に顕著なのが中央区の動向です。令和7年においても世帯数自体は増加しているものの、その増加率の低下幅は23区内でも際立って大きく、いわば「減速の象徴的エリア」となっています。

中央区はこれまで、千代田区や港区と比較して価格帯に相対的な割安感があり、実需層からの支持を強く集めてきました。また、都心立地と湾岸再開発による将来性から、投資需要も流入しやすい特徴を持っています。

しかし、この「実需と投資の共存構造」こそが、価格上昇局面においては加速度的な値上がりを生み出す要因となりました。特に中央区の中古マンション供給の3〜4割を占める湾岸エリアでは、価格上昇のスピードが著しく、その結果として需要の選別が進み、流動性の低下が顕在化しています。

湾岸エリアにおける流動性低下の実態

中央区湾岸エリアの市場動向を見ると、その変化はより鮮明です。2024年中旬以降、販売期間（売出から成約までの日数）は長期化し、同時に値下げ回数も増加傾向にあります。これは、売主が価格調整を行ってもなお買い手がつきにくい状況、すなわち市場の流動性が低下していることを意味します。

湾岸エリアはこれまで、高所得世帯の実需に加え、海外投資家からの需要も取り込むことで急激な価格上昇を遂げてきました。しかし、足元では金利上昇に伴う資金調達コストの増大が購買力を圧迫し、特に実需層の需要減退が顕著となっています。加えて、投資マネーの流入もピークアウトしつつあり、「買い手の裾野」が縮小している状況が見て取れます。

さらに注目すべきは、この流動性低下が湾岸エリアにとどまらない点です。中央区内の内陸エリアにおいても、2025年中盤以降は販売日数の長期化および値下げ回数の増加が確認されています。

これらのエリアは、湾岸部の価格高騰に伴う「代替需要」の受け皿として人気を集めてきましたが、需要の流入に伴って価格も上昇し、結果として同様の需給バランスの崩れが生じています。つまり、エリア間での価格シフトが起きても、全体としての価格水準が上がりすぎれば、最終的には同じ課題に直面する構造となっています。

23区全域に広がる「価格主導の減速局面」

中央区で顕在化した動きは、決して一過性のものではなく、東京都23区全体に広がりつつある構造変化の一端と捉えるべきです。世帯数自体は依然として増加しているものの、その伸び率は確実に鈍化しており、住宅価格の上昇が需要の拡大を抑制する段階に入った可能性が高いと言えます。

これまでの市場は「価格上昇がさらなる需要を呼ぶ」局面でしたが、足元では「価格上昇が需要を減退させる」局面へと移行しつつあります。今後の不動産市場を読み解く上では、単なる価格動向だけでなく、世帯動態や流動性指標といった需給の質的変化を注視することが不可欠となるでしょう。

筆者プロフィール

福嶋 真司（ふくしましんじ）

マンションリサーチ株式会社

データ事業開発室　

不動産データ分析責任者

福嶋総研

代表研究員

福嶋総研代表研究員。早稲田大学理工学部卒。大手不動産会社にてマーケティング調査を担当後、

建築設計事務所にて法務・労務を担当。現在はマンションリサーチ株式会社にて不動産市場調査・評価指標の研究・開発等を行う一方で、顧客企業の不動産事業における意思決定等のサポートを行う。また大手メディア・学術機関等にもデータ及び分析結果を提供する。