グローバル都市不動産研究所 第29弾（都市政策の専門家 市川宏雄氏監修）
投資用不動産を扱う株式会社グローバル・リンク・マネジメント（本社：東京都渋谷区、以下GLM）は、(１)東京という都市を分析しその魅力を世界に向けて発信すること、(２)不動産を核とした新しいサービスの開発、等を目的に、明治大学名誉教授 市川宏雄 氏を所長に迎え、「グローバル都市不動産研究所（以下、同研究所）」を2019年１月１日に設立しました。
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同研究所では、調査・研究の第29弾として、４回目となる「不動産投資に対する意識調査」を実施しました。
【01】 一般消費者の投資・不動産投資に対する興味
「投資に興味あり」４年連続上昇
不動産投資への興味は３年連続で減少、物件価格高騰と株高の影響か
不動産投資の意識を経年比較
グローバル都市不動産研究所（以下、「当研究所」）では、全国の20代～60代の１万人以上を対象に投資や不動産投資に対する興味・関心を尋ねる調査を行い、投資用不動産所有者400人に対して投資目的・投資意向を尋ねる調査を実施しました。
当研究所では同様の調査を2021年から実施しています。今回が４回目となり、本レポートでは経年比較を中心にまとめました。
①【一般】投資に対する興味
投資への興味 ４年連続増加
投資に対する興味を尋ねたところ、「とても興味がある」（22.9％）、「やや興味がある」（26.9％）を合わせ49.8％が投資に「興味がある」と回答していました。「興味がある」は、初回調査の41.4％から４年連続で増加しています。属性別にみると、性別では男性、年代では若年層、年収ではより所得の高い方が投資に興味が強い傾向は過去の結果と同様です。
属性別に前年と比べると、年収2,000万円以上の層で「とても興味がある」と「興味がない」（「あまり興味がない」「全く興味がない」計）の双方が増加。高所得者層においては、不動産投資に対する関心を強く持つ人とそうでない人とで二極化しつつあるといえるでしょう。
②【一般】不動産投資に対する興味
不動産投資への関心層 ３年連続で減少
不動産投資に投資に対する行動や興味を尋ねたところ、「現在不動産投資の収入メインで生活をしている」は0.9％、「副業として不倒産投資を運用している」は3.1％、「興味があり、セミナーや説明会に足を運んだことがある」は4.4％、 「興味はあるが実際に行動したことはない」28.4％となりました。少なからず興味を持っている層は36.8％と前年比で微減しており、３年連続で減少しました。
属性別に前年と比較すると、年収2,000万円以上の層において、不動産投資から現在収入を得ている人と「不動産投資に対して悪いイメージを持っている」人の双方が増加しました。前問同様、高所得者層では不動産投資への印象がポジ・ネガにはっきり分かれる傾向がみられます。
③【一般】不動産投資をしていない理由
株高と物件価格高騰から他の手段に興味か
不動産投資に対して非積極的な層に絞って、不動産投資をしていない理由（最もあてはまるものをひとつ）を尋ねました。
この結果、「投資する費用が高い（投資にかける預貯金がない）」（32.5％）が前年同様に１位でした。前回２位の「投資そのものに興味がない」は、毎年減少傾向が続いています。
投資全体への興味や経験を持つ人は増えつつあるものの、他の投資手段と比較して不動産投資の優位性が低めに見積もられる傾向が確認されました。背景として、高騰の著しいマンション価格や、平均株価が歴史的な高値を続けるなかでの株式投資への注目の高まりなどが考えられそうです。
属性別に見ても、全体の回答比率と似た傾向で、「投資する費用が高い（投資にかける預貯金がない）」「投資そのものに興味がない」が高い結果でした。
【02】 投資用不動産保有のきっかけ・目的
“損をしない”投資から“増やす”ための投資へ
不動産投資の目的 資産運用対策が増加し、各種税金対策が減少
④不動産投資を始めたきっかけ
電話以外のメディアや口コミや伸長
投資用不動産所有者に絞って、不動産投資を始めたきっかけを尋ねたところ、 「家族や友人からの口コミ」 が26.3％で２年連続の１位でした。前年は３位に後退した「パソコン・スマホ等の広告」 が20%と再び増加し、前年比6.5㌽減となった「自分もしくは親族の土地を持っていた」を上回りました。
また、前回調査で5％未満にとどまった「セミナー」が8.3％となり、５位に上昇。 ３年連続で増加した「テレビCM、ラジオ、新聞、雑誌」が8.0%で続き、調査開始以降減少を続ける「営業の電話がかかってきた」を上回りました。電話以外のメディアや営業チャネルの影響度が高まっていることがうかがえます。
属性別にみると、例年同様に年代が高いほど「自分もしくは親族の土地を持っていた」が高くなっています。他方、「家族や友人からの口コミ」は60歳以上を除くすべての年代で23%以上を占め、より世代を問わず口コミが大きな影響をもつようになっているものとみられます。なお性別では、男性よりも女性の方が口コミをきっかけとする割合が約10％高くなっています。
また、前回比で全体順位が上昇した「パソコン・スマホ等の広告」「テレビCM、ラジオ、新聞、雑誌」は60歳以上を除くと年代間の比率差は5㌽未満となっています。電話以外のメディアや営業チャネルについても、世代を問わず影響力を増す傾向にあるといえるでしょう。
⑤不動産投資の目的
資産運用目的が７割弱 “増やす”意識に高まり
投資用不動産所有者に、不動産投資を始めた目的（最もあてはまるもの）を尋ねたところ、「資産運用」が68.0％で４年連続のトップでした。割合は3年連続で減少を続けていたものの、前年から5.7㌽増となっています。一方で、所得税・住民税・相続税の各種税金対策の割合は、いずれも前回より減少しました。
属性別にみても、性別・年代・所得を問わず「資産運用」が５割以上を占めてトップになっています。あらゆる属性において、“損をしない”ための投資から“増やす”ための投資へと目的意識がシフトしつつあるものと読み取れます。
【03】 不動産投資家の注目エリア・物件
保有物件 ワンルーム区分マンションが３年連続で増加 初の４割超え
注目エリア 東京への関心はより都心に集中 横浜・川崎への熱視線も続く
⑥保有している物件
区分マンション・戸建ての伸びが顕著に
投資用不動産保有者に保有している物件の種別を尋ねたところ、「ワンルーム区分マンション」（42.3％）が前年に続き１位で、比率も３年連続で増加して初めて４割を超えました。さらに、「戸建て」と「ファミリー向け区分マンション」が次ぎ、いずれも前回比4㌽以上増となっています。
また、初回調査では約24%を占め２位だった「一棟アパート」は微減し15.3%で４位、「一棟マンション」は前回比では微増するも５位となっています。さらに「事務所・店舗」は２年連続増の一方で「一棟ビル」や「物流・倉庫」「商業施設」はいずれも微減。投資物件の居住用・商用を問わず、個人の不動産投資行動は、大規模から小規模、一棟から区分にシフトする傾向が一層強まっているといえそうです。
⑦保有していないが興味のある投資用物件
大規模・商用物件中心に幅広で旺盛な関心
投資用不動産所有者に、現在は保有していないが興味を持っている投資用物件の種別を尋ねたところ、「一棟マンション」がもっとも多く18.3％でした。約３㌽の僅差で２位となった「ファミリー向け区分マンション」を除き、「一棟ビル」「一棟アパート」「ホテル」と大規模ないし商用の物件が上位を占めています。
一方、『保有している物件』でトップの「ワンルーム区分マンション」は10.3％で7位に、同じく保有物件で２位の「戸建て」は11.5%で６位にとなっています。これらのレジデンスは比較的小規模・低価格帯であるため、興味を持つ投資家はすでに保有していると考えられそうです。
さらに、「あてはまるものはない」が約49％にとどまることから、現在は保有していない物件種別にも興味を持っている投資家は半数以上にのぼると捉えられます。トップ10以上の物件の割合がいずれも10%超で、比較的僅差になっていることもふまえると、幅広い対象への旺盛な投資意欲がうかがえるといえるでしょう。
⑧購入を検討したいエリア
東京都心への高い注目度に横浜・川崎が追随
投資用不動産所有者に、購入を検討したい投資用物件のエリアを尋ねたところ、１位は「東京都心５区（千代田区、中央区、港区、渋谷区、新宿区）」（32.5％）、２位は「東京その他23区」（29.0％）で、いずれも前年より2.5㌽増加しました。
さらに、前年比５㌽減の「東京都市部」(11.5%) は３位か５位へと下落し、 ３年連続増加となった「横浜・川崎エリア」(15.5％）３位に上昇しました。背景のひとつとして、2023年３月に相鉄線・東急線の相互直通運転が開始し、横浜・川崎エリアから都心方面へのアクセスが大きく向上したことなども考えられそうです。
なお、「検討するつもりはない」は14.0%で３年連続減少しており、物件種別同様、投資家の投資意欲の高まりがうかがえます。加えて、大阪府・京都府を中心に東海や九州・沖縄といった国内各地方のスコアが軒並み増加しました。都内では都心への注目度がさらに高まった一方で、全国レベルでみると関東首都圏以外の各地への投資も幅広に検討されているといえるでしょう。
【04】 都市政策の第一人者 市川宏雄所長による分析結果総括
コロナ禍を過ぎ、都心を中心に不動産投資意欲に回復の兆し
財産保全としての確実性と購買可能価格との折り合いが投資行動のカギに
一般消費者の投資・不動産投資に対する興味は年々増加する傾向にあり、投資に興味ありと回答した人は、ほぼ５割となりました。４年間で8.4%の上昇です。
しかし、現実に不動産投資をするとなると、その興味は３年連続で減少し、回答者の３割強です。実際に不動産を保有している人は全体の４％ですが、投資への興味の減少は不動産価格の高騰で購買行動がにぶる一方で、高値を続ける株式への投資に向かうことなどが影響していそうです。
では、投資用不動産を保有するきっかけや目的は何でしょう。きっかけは家族や友人からの口コミが26.3％で女性に多く、これにパソコン・スマホ等の広告が20%と続きます。セミナーが8.3％、テレビ等マスメディアの広告は8.0%でした。
不動産投資の目的は資産運用が68.0％で４年連続のトップとなりました。老後の年金対策は18.3％、所得税・住民税・相続税対策は6.1%で生命保険の代用(4.0%)を上回りました。不動産所有者は、損をしない投資から増やすための投資へと意識を高めつつあります。
不動産投資家の保有物件のトップはワンルーム区分マンションで、42.3%と初めて４割を超え、４年連続増加しました。それに続くのが戸建て28.8%、ファミリー向け区分マンション21.0%となっています。住宅以外の事務所・店舗は３年連続で増加する一方で、一棟ビルや物流・倉庫、商業施設はいずれも微減です。
投資用不動産所有者がこれから投資物件として注目しているエリアは東京都心５区（千代田区、中央区、港区、渋谷区、新宿区）で32.5％と１位 、２位はその他23区で29.0％でした。いずれも前年より2.5㌽の増加で、コロナ禍を経て、改めて23区とさらに都心への関心が高まっています。これに続くのが横浜・川崎エリアで、地方では大阪です。
東京だけでなく国内各地方のスコアも軒並み増加しており、コロナ禍で停滞していた投資意欲が回復の兆しを示していることが分かります。投資・不動産投資に対する興味を持つ人が増える中で、具体的に不動産の購買に行動に移るためには、財産保全としての確実性と購買可能な価格の折り合いがポイントとなり、物件とエリアの選別につながるといえるでしょう。
取材可能事項
本件に関して、下記２名へのインタビューが可能です。
ご取材をご希望の際は、グローバル・リンク・マネジメントの経営企画部 広報担当までお問い合わせください。
市川 宏雄（いちかわ ひろお）
・生年月日：1947年 東京生まれ（76歳）
・略歴 ：早稲田大学理工学部建築学科、同大学院修士課程、博士課程（都市計画）を経て、カナダ政府留学生として、カナダ都市計画の権威であるウォータールー大学大学院博士課程（都市地域計画）を修了（Ph.D.）。一級建築士。
世界の都市間競争の視点から大都市の将来を構想し、東京の政策には30年間にわたり関わってきた東京研究の第一人者。
現在、明治大学名誉教授、日本危機管理防災学会・会長、日本テレワーク学会・会長、大都市政策研究機構・理事長、日本危機管理士機構・理事長、森記念財団都市戦略研究所・業務理事、町田市・未来づくり研究所長、Steering Board Member of Future of Urban Development and Services Committee, World Economic Forum（ダボス会議）in Switzerlandなど、要職多数。
金 大仲（きむ てじゅん）
・役職 ：株式会社グローバル・リンク・マネジメント 代表取締役社長
・生年月日：1974年 横浜生まれ（50歳）
・略歴 ：神奈川大学法学部法律学科卒業。新卒で金融機関に入社。
その後、家業の飲食店を経て大手デベロッパー企業に転職し年間トップセールスを達成。そこでの経験を経て30歳の時に独立し、グローバル・リンク・マネジメントを設立。
会社概要
会社名 ：株式会社グローバル・リンク・マネジメント
会社HP ：https://www.global-link-m.com/
所在地 ：東京都渋谷区道玄坂1丁目12番1号渋谷マークシティウエスト21階
代表者 ：代表取締役社長 金 大仲
設立年月日 ：2005年3月
資本金 ：5億68百万円（2023年12月末現在）
業務内容 ：不動産ソリューション事業（投資用不動産の開発、販売、賃貸管理）
免許登録 ：宅地建物取引業 東京都知事(4)第84454号
賃貸住宅管理業 国土交通大臣（01）第0001837号
不動産特定共同事業 東京都知事 第114号
