株式会社スマート修繕（本社：東京都港区、以下スマート修繕）では、分譲マンションの修繕積立金に関するインターネット調査を実施しました。
ディー・エヌ・エー（DeNA）グループで、マンション／ビル／工場などの大型建物の修繕工事などのＤＸサービスを提供するスマート修繕では、全国のマンション区分所有者もしくは1棟オーナーの40歳以上の男女を対象に、インターネットでアンケート調査を実施。
マンション購入時からの修繕積立金の上昇率／額、それに対する区分所有者の感情、今後の上昇に対する不安感、修繕積立金の使用タイミングや用途の理解などの設問に対して回答を得ました。
■調査概要
調査名 ：修繕積立金の値上がり額／修繕積立金に対する意識・理解に関する調査
調査対象 ：マンション区分所有者もしくは1棟オーナーの40歳以上の男女
有効回答人数：844人
調査期間 ：2024年11月15日（金）～2024年11月16日（土）
調査エリア ：全国
調査方法 ：インターネット調査（株式会社ジャストシステム「Fastask」利用）
調査実施機関：株式会社スマート修繕
<調査サマリー>
・区分所有者の6割が、購入時より修繕積立金が値上がりしたと回答
・金額の上昇については、約8割が「仕方がない」との意識
・修繕積立金の徴収額は、均等積立方式でも、築15年以降に増加
・管理組合の役員や修繕委員の「経験有無」で、修繕積立金や修繕に対する意識にひらき
・「東北」「九州」で、「修繕積立金が上がった」と答えた率が高い傾向
◆修繕積立金の上昇傾向とまらずも、区分所有者の約8割が「仕方がない」
調査の結果、マンション購入時から修繕積立金が値上がりしたのは全体の61.0％、
新築時から一定の金額を徴収する方式である「均等積立方式（※）」でも、63.3%にのぼっています。
◎金額の上昇幅は、
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1,001～4,999円が 36.3％と最も多く、
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5,000～9,999円が 30.9％、
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10,000～14,999円が 17.7％でした。
◎金額が上がったことに対する区分所有者の意識としては、
・「値上がりはしょうがない」が 77.3％ と金額上昇を受け入れる傾向が見られ、
・「これからも値上がりが続くか不安」が 29.1％と、
昨今の物価上昇などを鑑み上昇を受け入れつつも、不安視する声も見られました。
※「均等積立方式」とは、将来予想される修繕積立金の総額を長期修繕計画の期間で割り、新築当初から一定額を徴収していく方式。これに対して「段階増額積立方式」は当初の積立金の額を抑え、一定期間ごとに徐々に値上げしていきます。国土交通省は2021年4月に発表した「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」の中で「均等積立方式」を推奨しています。
◆値上げは「築15年以降」、「東北」「九州」で顕著
マンションの築年数と修繕積立金の値上げの関係を見ると、
「均等積立方式」でも、築15年以降から「上がった」と回答する方が増えています。これは、多くの管理組合が、１回目の大規模修繕工事で初めて「大金を使う」という事実に気づき、それ以降の計画を見直すためとみられます。
また、エリアで見ると、「修繕積立金が上がった」と答えた方の割合が「東北」「九州」で比較的高い傾向が見られました。工事費の中でも特に人件費の単価は一度上がると下がりにくいという特性があり、震災を経験した地域では、復興特需で上がった職人の人件費が、それ以降も高いまま維持されていることが原因と予測されます。
◆管理組合 理事や委員「経験有無」で変わる 大規模修繕への意識
修繕積立金の使途や、実際の修繕工事に関しては、区分所有者の中でも意識の差が生まれています。そのカギとなるのは、管理組合の役員や修繕委員の経験の有無です。
◎修繕積立金を使用するタイミングや用途について
・「把握していない」…役員・修繕委員の経験が「ない」場合は、約5割
・「把握している」…「役員経験あり」の場合は、約7割
・ …役員・委員の「両方を経験している」場合は、さらに高く、約8割
◎この意識は、実際の工事にも直結しています。
「自身のマンションにおいて共用部の修繕工事が実施される際、工事会社・工事金額・内容等について不明点や疑問がある際、何らかのアクションを起こしたか」という設問に対して
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アクションを「起こさない」 … 役員・修繕委員の経験が「ない」方の約7割
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アクションを「起こしている」… 役員・委員経験「両方の経験がある」方の約7割
役員などを経験して修繕工事を「自分事化」した経験が、意識の差に影響していることがわかります。
また、理事、委員も経験している場合、修繕積立金上昇による住み替え検討の意識が平均の2倍以上（平均2.9％のところ、6.5％）の結果となり、管理組合運営、マンション修繕に携わることで理事、委員未経験の方と比べ大きく危機意識を持たれている事が伺えます。
●修繕積立金不足に陥らないためには？
（スマート修繕 執行役員／コンサルタント 別所毅謙）
修繕積立金不足は単純に「修繕ができない」という事だけではなく、「建物全体の資産価値の減少」と「建物の寿命を縮める」という大きな問題につながります。せっかく買った高額の買い物に対して、資産価値を下げてしまうという事は本末転倒です。
修繕積立金不足に陥らないために、重要な点としては以下のものが挙げられます。
◆認識について
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マンション全体に対して「自分の持ち物」である、という認識を持つこと。
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数年ごとの定期的な長期修繕計画の見直し
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修繕積立金の値上げが必要であることを定期的に周知し、意識づけをする。
◆実際の工事について
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本当に必要な工事かどうかを見極める。
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提示された見積りが正しいかどうかを精査する。精査が難しければ、専門家を利用する、もしくは複数社から見積もりを取る。
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適正な時期に工事をしっかりと行う。適正時期に工事を行わないことも修繕積立金不足につながります。
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「よくわからない」という理由でのメーカー信仰や大手信仰をやめる。ちゃんとメリットデメリットを理解して、適切な会社を選ぶ。
少しでも参考になれば幸いです。
◆スマート修繕について
マンションやビルなど大型建物の大規模修繕など共用部工事の見積、工事支援サービス。専門家による伴走とデータドリブンなアプローチにより、適正な工事、大幅なコストダウンを実現しています。また、建物の劣化状況の調査、修繕工事の要否を診断する「工事ありきでない」建物診断のサービスも行っております。専門家がお客様に伴走し、事業者探しからご契約（大規模修繕工事においては工事中の品質チェック）に至るまで一貫してサポートします。
このサービスは、代表の豊田が自身マンションの理事長を2年間つとめた際に感じた問題意識を背景に立ち上げました。専門知識のないマンション管理組合や不動産オーナーなどの発注者（ユーザー）が、業界の事情に左右されることなく、フェアに取引できることを目指しています。
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