事業を通して社会課題解決に取り組む、株式会社LIFULL（ライフル）（本社：東京都千代田区、代表取締役社長：伊東祐司、東証プライム：2120、以下「LIFULL」）が運営する不動産・住宅情報サービス「LIFULL HOME’S（ライフルホームズ）」は、物件価格の上昇とともに家賃も上昇している状況を受け、東京都内で「借りるより買った方がお得な街」を調査し、ランキングとして発表します。
住宅ローンの金利上昇でも東京都内で賃料よりもローン返済額が少ない“お得な街”はある？！
円安の影響を受け、毎日の食料品や日用品などが値上がりし家計への負担は大きくなっています。さらに住宅資材も高止まりし、今後もコストプッシュ型の新築価格の上昇の継続が予想されています。東京都内では購入物件だけでなく賃貸物件の賃料も上昇（※1）しており、毎月の賃料を基準に購入を検討する方も少なくないのではないでしょうか。そこで「都心6区」、「東京都内の23区のうち都心6区を除いた17区」、「東京都市部」のエリアの駅にあるLIFULL HOME’Sで掲載した物件をもとに、60㎡で換算した賃料と中古マンションの毎月のローン返済額（※2）を比較し、「借りるより買った方がお得な街」について調査しました。
本ランキングのように毎月のローン返済額と賃料の差額を、交通利便性や生活利便性の良さなど住まい選びの目安のひとつとして検討してはいかがでしょうか。
※1住まいインデックス 東京都 https://lifullhomes-index.jp/info/areas/tokyo-pref/
※2 固定金利1.8%、返済期間35年と設定
【東京都心6区編】月々の差額1位「茅場町」は約7.5万、家賃が上回る駅は約2割に。
東京都内で地価や物件価格が高い千代田区、中央区、港区、文京区、渋谷区、新宿区は「都心6区」といわれています。この都心6区での対象となったのは99駅で、そのなかで毎月の賃料と中古マンションのローン返済額の差額が1位となったのは中央区「茅場町」で約7.5万円とトップ10唯一の７万円台です。「茅場町」は東京メトロ東西線や日比谷線が利用でき、徒歩10分圏内に「日本橋」「水天宮前」「八丁堀」があるため都内どのエリアにもアクセスしやすく、食事や買い物などもしやすい街です。LIFULL HOME’S 住まいインデックス（※3）でも「茅場町」の直近3年間の賃料、住宅価格の上昇が見られますが今回の調査によると賃料が上回っていることが分かりました。次いで、２位は「初台」（渋谷区、月々の差額約6.8万円）、3位は「東新宿」（新宿区、同約6.6万円）です。
都心6区は徒歩に複数の駅や路線を利用できるなど交通・生活利便性が高く、医療施設や文化施設も充実していることから住まいの人気や価値が安定しています。都心6区編では99駅のうち、中古マンションの毎月のローン返済額が賃料を下回ったのは約2割の23駅、このなかでも首都圏の修繕積立金の平均である約1万4,900円（※4）を加算しても返済額が下回るのは16駅でした。賃料も上昇基調にあるため、賃貸だけでなく購入も視野に入れた検討することも良いかもしれません。
※3 住まいインデックス「茅場町」 https://lifullhomes-index.jp/info/areas/tokyo-pref/06341-st/
※4「令和5年度マンション総合調査」 国交省より「1戸あたり月額修繕積立金の平均（東京圏）」東京圏は東京都、埼玉県、千葉県、神奈川県を含む。https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001750163.pdf
【東京23区編（都心６区除く）】月々の差額１位「東大島」、２位「王子神谷」は10万円以上に。
東京都内の23区のうち都心6区を除いた17区において対象となったのは231駅です。このなかで毎月の賃料と中古マンションのローン返済額の差額1位は江東区の「東大島」で約12.7万円となり、東京都内で最も大きな差額でした。「東大島」は荒川を臨む江東区内で最も東に位置します。LIFULL HOME’S 住まいインデックス（※5）では「東大島」の直近3年間の住宅価格の上昇率（2.82%）は東京都の上昇率（8.78%）よりも下回っているのに対し、賃料は10.20%と東京都の賃料上昇率（9.57%）を上回っています。「東大島」は都営新宿線で新宿エリアまで乗り換えなく30分ほどでアクセス可能なため、都内への通勤通学する方にとって利便性の高い街です。次いで、２位は「王子神谷」（北区、月々の差額約11.6万円）、3位は「鐘ヶ淵」（墨田区、同約9.0万円）とトップ10はいずれも月々の差額が8万円以上となりました。
23区内の都心6区を除いたエリアで対象となった231駅のうち、中古マンションのローン返済額が賃料を下回ったのは76.6％の177駅、なかでも首都圏の修繕積立金の平均である約1万4,900円を加算しても返済額が下回る駅は147駅ありました。東京都の住宅価格は上昇基調にありますが、エリアや街によって毎月の賃料と返済額との比較で物件取得の可能性があることが分かりました。
※5 「東大島」 https://lifullhomes-index.jp/info/areas/tokyo-pref/06436-st/
【東京市部編】月々の差額１位「八坂」（東村山市）、２位「めじろ台」（八王子市）、3位「河辺」（青梅市）
東京都内の23区外の東京市部において対象となったのは86駅です。このなかで毎月の賃料と中古マンションのローン返済額の差額1位は東村山市の「八坂」で約7.9万円となりました。LIFULL HOME’S 住まいインデックス（※6）では「八坂」の直近3年間の住宅価格は1.95%上昇していますが、賃料は4.96%も上昇しています。「八坂」は新宿エリアまで約1時間でアクセスできます。次いで、２位は「めじろ台」（八王子市、月々の差額約7.7万円）、3位は「河辺」（青梅市、同約6.9万円）となりました。
東京市部で対象となった86駅のうち、毎月の中古マンションのローン返済額が賃料を下回ったのは76駅で、都心6区の約2割や東京23区（6区除く）の約8割と比較し、最も高い約9割（88.4%）という結果でした。このなかでも首都圏の修繕積立金の平均である約1万4,900円を加算しても返済額が下回る駅は62駅でした。23区内よりも物件価格が抑えられているので、広さを重視した物件を探している方には向いているエリアです。
※6 「八坂」 https://lifullhomes-index.jp/info/areas/tokyo-pref/09050-st/
LIFULL HOME’S総研 副所長／チーフアナリスト 中山登志朗（なかやまとしあき）考察
金融引き締めでも住宅ローン金利は依然低利 買ったほうが得な駅は少なくない
日銀がイールドカーブコントロールを終了し、政策金利の引き上げを開始してから住宅ローン金利の先高観が強まっています。マイナス金利政策から“金利のある世界”に金融政策を転換したのは事実ですが、我が国の消費意欲は海外と比較すると低く（＝GDPギャップが大きい）、内閣府は2024年も供給に対して年8兆円も需要が弱いとの推計を公表しているほどです。需要が弱い状況で金利を大きく上げてしまえばさらに需要は弱含みますから、金利の引き上げは極めて慎重に行われています。このような状況下では政策金利と連動する住宅ローン金利（固定型は長期金利と変動型は短期金利などと連動）も極めて緩やかな上昇に留まっており、優遇適用後の金利は、固定35年で1.8％程度、変動35年では0.4％前後と依然として“超低金利状態”が続いています。ですから、毎月の賃料と中古マンションを購入した際の毎月の住宅ローン返済額を単純比較すると、買ったほうが毎月の支出を抑制できるお得なマンションが数多くあることがわかります（中古マンションを購入した場合は毎月の修繕積立金や管理費のほかに固定資産税や都市計画税、火災保険などのランニングコストが発生することにご留意ください）。毎月の賃料と返済額を比較すると、特に東京都内では、「東大島」「王子神谷」など中古マンション価格が比較的安価な城東・城北エリアで賃料との差額が10万円以上発生する“お買い得”なエリアがあります。また、都心6区では賃料が概ね30万円以上と高水準であるため、「茅場町」「初台」など結果的にお買い得になるエリアも散見されます。さらに、東京市部では「めじろ台」「河辺」など毎月の住宅ローン返済額が6万円前後に収まるエリアもあり、新築および中古マンションの価格高騰が、専ら東京都心部で発生していることが改めて認識できる結果となっています。
住宅価格の高騰および消費者物価の上昇によって都内でのマンション購入を断念して周辺3県などに転居するケースが増えていますが、まだお得にマンションが買えるエリアは都内にもありますので、諦めずに検索することをお勧めします。
調査概要
・対象物件：LIFULL HOME’Sで掲載された東京都内の賃貸マンション・アパートならびに中古マンション
・対象期間：2023年11月～2024年10月
・物件条件：築20年以内、駅徒歩15分以内、専有面積30㎡未満の住戸および事務所店舗は集計から除く
・賃料の集計方法：駅ごとの賃貸物件の広さ（中央値）と賃料（中央値）から1㎡あたりの賃料をもとに60㎡に換算
・返済額の集計方法：中古マンションの広さ（中央値）と物件価格（中央値）から1㎡あたりの価格をもとに60㎡に換算し、固定金利1.8%、返済期間35年と設定し算出
LIFULL HOME’Sのお役立ちデータ集
・駅や市区町村別の相場：
賃貸（https://www.homes.co.jp/chintai/price/）
中古マンション（https://www.homes.co.jp/mansion/chuko/price/）
新築戸建て（https://www.homes.co.jp/kodate/shinchiku/price/）
中古戸建て（https://www.homes.co.jp/kodate/chuko/price/）
・駅ごとの価格推移や施設充実度がわかる 住まいインデックス（https://lifullhomes-index.jp/）
・その街に住む人の声が見える まちむすび（https://www.homes.co.jp/machimusubi/）
LIFULL HOME’S について（URL：https://www.homes.co.jp/）
LIFULL HOME’Sは、「叶えたい！が見えてくる。」をコンセプトに掲げる不動産・住宅情報サービスです。賃貸、一戸建て・マンションの購入、注文住宅から住まいの売却まで。物件や住まい探しに役立つ情報を、一人ひとりに寄り添い最適な形で提供することで、本当に叶えたい希望に気づき、新たな暮らしの可能性を広げるお手伝いをします。
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株式会社LIFULLについて （東証プライム：2120、URL：https://lifull.com/）
LIFULLは「あらゆるLIFEを、FULLに。」をコーポレートメッセージに掲げ、個人が抱える課題から、その先にある世の中の課題まで、安心と喜びをさまたげる社会課題を、事業を通して解決していくことを目指すソーシャルエンタープライズです。現在はグループとして世界63ヶ国でサービスを提供しており、不動産・住宅情報サービス「LIFULL HOME’S」、空き家の再生を軸とした「LIFULL 地方創生」、シニアの暮らしに寄り添う「LIFULL 介護」など、この世界の一人ひとりの暮らし・人生が安心と喜びで満たされる社会の実現を目指し、さまざまな領域に事業拡大しています。
