「2021年11月　首都圏新築分譲マンション市場動向」に関するカウル代表・針山の見解

・2021年11月　首都圏新築分譲マンョン市場動向
https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/485/Y9gjQ22r.pdf

• 台風の目となったHARUMI FLAG（晴海フラッグ）

販売物件数が少ない状況が続く中、2021年11月における首都圏の新築マンション発売戸数を異常値と言えるほど伸ばす要因となったのは、元オリンピック選手村のHARUMI FLAG（晴海フラッグ）です。

東京都内最大規模の開発である晴海フラッグ。2021年11月に発売された晴海フラッグの住戸数も、631戸と非常に多い戸数となりましたが、即日完売となりました。
即日完売の理由は、㎡単価と販売価格。㎡あたり約90万、販売価格が約7,100万円程度と、中央区という東京都心のファミリータイプの新築マンションとしては圧倒的な価格の低さで発売されたため、即日完売しただけでなく、最高倍率111倍という人気の高さを見せつけました。

なお、2021年12月13日に開始された晴海フラッグのモデルルーム予約は、2022年2月分までの予約が即日埋まるほどの人気です。

• 東京23区の新築マンションは年収1,000万円でも厳しい水準に

2021年11月における東京23区の新築マンションは平均金額7,932万円、㎡単価111.5万円となりました。晴海フラッグの影響があり、前月の2021年10月8,455万円、㎡単価144.5万円よりは平均金額、㎡単価共に下がったものの、依然として年収が1,000万円でも購入が厳しい価格帯です。賃貸から新築マンションへの住み替えが気軽にできない価格帯と言えます。
現在の新築マンション価格は、パワーカップルと呼ばれる共働き世帯、富裕層からの買い支えが背景としてありますが、居住用のマンションとしては価格が限界に近くなっていると言えます。
 

• 中古マンションも価格の値上がりが続く

公益財団法人 東日本不動産流通機構が発表した月例速報Market Watchによると、2021年11月における東京23区の中古マンション成約㎡単価は89.95万円、昨年に比べて+6.9％となっています。新築マンションの80％に迫るまで㎡単価が上昇しています。新築マンションと同じ71㎡程度の中古マンションの場合、総額は約6386万円になります。中古マンションの価格も高騰していることにより、新築マンションから中古マンションへの顧客の移動が起こりづらい状況と言えます。
弊社の調査によると、東京都の湾岸エリアにおけるタワーマンションの価格上昇は顕著で、その中でも駅直結の利便性が高い中古マンションが最も価格上昇率が高い結果となりました。

・湾岸タワマン値上がり率ランキングを発表
https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000141.000012645.html
 

• しばらく不動産価格が下がる傾向は見えない

新築マンションと中古マンションでは、不動産価格が上がるきっかけは異なっています。

【新築マンション】
新築マンションの価格上昇のきっかけは、開発できる用地が少なくなってきており、用地の仕入れが困難になっていること。それゆえ、不動産ディベロッパー間での入札の競争が激しくなり、用地の仕入れ価格が高騰。結果として、用地の仕入れ価格の高騰が不動産価格に反映されています。
開発できる用地が少なくなったことで、全体的な傾向として発売戸数が減少し、供給が少なくなっています。また晴海フラッグと同じように、再開発でなんとかして用地を確保するマンションが増えているため、マンションとしての付加価値が高く、人気の理由となっています。

【中古マンション】
中古マンションの価格上昇のきっかけは2つ。1つは、売主である個人が過去の売買履歴や現在の適性価格を、様々な不動産テックサービスによって知りやすくなっていること。これまでは中古マンションを売りに出す際に、発売価格の根拠となるものはチラシや不動産ポータルサイトで現在売りに出されている物件の価格ぐらいでした。
しかし過去の過去の売買履歴や現在の適性価格を、様々な不動産テックサービスによって知りやすくなったことにより、現在の購入ニーズを反映した価格設定を売主が強く希望するようになってきました。これが、中古マンションの価格上昇のきっかけになっているのです。そこで、不動産仲介会社も不動産テックサービスを使って積極的に売主に情報提供をするようになっており、弊社が提供する不動産仲介会社向けの営業支援システム「プロポクラウド」も、導入店舗数が2020年12月に比べ2021年12月は5.4倍まで伸長しました。（プロポクラウドの売主向け機能導入店舗数）
【不動産テックサービスの一部】

• プロポクラウド（不動産会社が売主に自動で情報提供できるサービス）https://service.propo.co.jp/
• HOME’S PRICE MAP（過去の売買履歴や自分のマンションの適性金額を調べられるサービス）https://lifullhomes-satei.jp/price-map/
• Howma（自分のマンションの適性金額を、過去に遡って調べられるサービス）https://www.how-ma.com/

中古マンションの価格上昇のきっかけ2つ目は、転勤が減ったこと、高齢者の住み替えが抑制されたことで、首都圏中古マンション在庫数が減少の一途を辿ったこと。公益財団法人 東日本不動産流通機構が発表した月例速報Market Watch（http://www.reins.or.jp/pdf/trend/mw/mw_202111_summary.pdf）によると、2021年11月における首都圏の中古マンション在庫数は2019年12月から24ヶ月連続で前年同月を下回り、2020年11月に比べマイナス8.1％、コロナ前の2019年11月に比べるとマイナス25.8％まで落ち込んでいます。

新築マンション、中古マンション共に、どちらも強い不動産購入ニーズによって価格上昇のきっかけが保たれ続けています。不動産購入ニーズが強くなったことの背景は新型コロナウイルスの感染拡大に伴いテレワークが普及したこと。テレワークによって「もう1部屋、自宅に仕事ができる部屋が欲しい」というニーズが生まれました。また自宅にいる時間が伸びたことも「もっと住環境を快適なものにしたい」と考える要因となりました。結果として住宅購入ニーズはコロナ禍にも関わらず増加したのです。

• 中古マンションを売却するのは良いタイミング

公益財団法人 東日本不動産流通機構が発表した月例速報Market Watch（http://www.reins.or.jp/pdf/trend/mw/mw_202111_summary.pdf）によると、2021年11月における首都圏の中古マンション成約㎡単価は2020年5月から19ヶ月連続上昇しており、2021年11月は2020年11月比プラス7.1％、コロナ前の2019年11月比プラス19.8％となっています。

在庫が少なく、購入ニーズが旺盛ですので、中古マンションを売却するのは良いタイミングと言えます。
一方で、中古マンションを売却して、新しいマンションを購入しようとする場合には注意が必要です。

• ​注意①：売却後、どこに住む？！

良い住み替え先が見つかるかどうか。現在は新築マンション、中古マンション共に在庫数が減っていますので「マンション売却はしたけれど、住み替え先が見つからない」ということにならないように注意が必要です。

• 注意②税金と住宅ローン減税

中古マンションを売却し、利益が出た場合は、その利益に対して税金を支払う必要があります。「譲渡所得」と呼ばれる税金です。
「譲渡所得」にかかる税金は、自宅の保有期間によって金額が大きく異なります。確認するべきは「自分はマンションを購入してから5年が経っているか」というポイント。短期間でのマンション売却には注意が必要です。
住宅の保有期間が5年以下の場合の利益を短期譲渡所得、保有期間5年を超える売却における利益を長期譲渡所得と呼び、それぞれの保有期間における中古マンション売却の税金は、以下のようになっています。
・短期譲渡所得の税金　……　譲渡所得×39％（所得税30％＋住民税9％）

・長期譲渡所得の税金　……　譲渡所得×20％（所得税15％＋住民税5％）
5年を超えるかどうかで、2倍も税金が違うのです。
そして、この「5年」の数え方は、一般的な期間の数え方と異なります。中古マンション売却の税金における「5年超」とは、中古マンションを購入してからの保有期間がぴったり5年間が経った次の年の「1月1日」以降に売却した場合を指します。
例えば17年4月1日にマンションを購入したとすると、5年を超える「長期譲渡所得」として扱われるのは22年の4月1日以降ではなく、次の「1月1日」、つまり23年1月1日以降なので、注意が必要です。
自宅の売却で利益が出たときに、心強い味方になる制度が「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」。これは、自分が住んでいる不動産であれば、住んでいる年数にかかわらず、売却益が3,000万円まで無税という、強力な税金の優遇施策です。
一般的な価格の中古マンションであれば、この特例を使えば、売却利益に対する税金をほぼ0にすることができます。
しかし買い替えの際には、注意が必要です。この3,000万円控除を利用すると、「中古マンションを売却した年とその後2年間、新しく購入した住宅に対して住宅ローン減税を利用できない」という制限があるためです。
自宅を売却して賃貸に住みかえたり、実家に戻ったりして住宅ローンを利用しない場合は何の問題もないのですが、中古マンションを売却した後、新しく新居を購入しようとする場合は3,

000万円控除を利用することで本当に得になるのか、確認する必要があります。

• 株式会社Housmart代表プロフィール

株式会社Housmart

代表取締役　針山 昌幸
 一橋大学経済学部卒業後、大手不動産会社で不動産仲介、用地の仕入、住宅の企画など幅広く担当。その後、楽天株式会社を経て、2014年9月株式会社Housmartを設立。
「住を自由に」 をミッションに掲げ、テクノロジーとデザイン、不動産の専門知識を融合させ、「住」の概念をもっと自由なものに進化させることを目指している。
 

■著書
・『中古マンション本当にかしこい買い方・選び方』 （出版社:日本実業出版社）

【Amazonランキング・ベストセラー1位獲得/マンションカテゴリー、発行部数2万部】

・『2022年マンションを高く売る方法』（Kindle版 電子書籍）
amazonページ：https://www.amazon.co.jp/dp/B09MJKD8XY/

■カウルについて　　　　　　 

カウル（https://kawlu.com/market/seller）は、かしこく中古マンションの売却ができるアプリです。

【カウルで中古マンション売却】

データと知見を元に、適正価格を算出し、スムーズに成約まで導きます。アプリにご自宅を登録すると推定金額を自動査定。アプリ内で同じマンション内の過去の売買事例、周辺のライバル物件をチェックすることができます。また、プロのカメラマンにより物件撮影を行い、不動産ポータルサイトに掲載するほか、約10万人のカウル会員にお預かりしたお部屋をご紹介することで効果的な売却活動を実施します。

【カウルで中古マンション購入】
物件探しはもちろん、希望条件の設定や予算組み、個別相談、見学申し込みなどがアプリ内で完結します。収入などの諸条件を入力するだけで、わかりづらいローンシミュレーションや月次払いの費用も簡単に算出します。AIが売買事例や築年数、最寄り駅などのビッグデータからマンションの市場価値を分析し、今まで不透明だった中古マンションの適正価格や35年後までの推定価格を算出するので、一目で中古マンションの資産価値がわかります。

対象エリア（※一部エリアを除く）

• 東京都23区・三鷹市・武蔵野市・西東京市
• 神奈川県横浜市・川崎市
• 千葉県浦安市・市川市
• 埼玉県さいたま市桜区/南区/緑区/浦和区・川口市・戸田市・蕨市