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マジメに不動産
「マジメに不動産」では、不動産売却や不動産投資の情報を、初心者の方にわかりやすくまとめています。掲載記事の一部をご紹介します。
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■不動産を売却するために資産価値の仕組みを知る
不動産を売却するために資産価値の仕組みを知る
不動産を売却する際、客観的なデータを根拠に土地の価格を把握する必要があります。
土地を評価する基準は4つあります。
- 実勢価格：実際の取引市場で売買される価格
- 公示価格：国土交通省が評価する土地の価格
- 路線価：国税庁が発表する土地の価格
- 固定資産税評価：市町村が決める固定資産税の税額を計算する価格
路線価は、地価公示価格の80～90％くらい、固定資産税評価は、路線価の80～90％くらいと言われています。
不動産の価値を調べる一般的な方法を「取引事例比較法」といい、近隣の取引事例を参考に価格を査定します。
「取引事例比較法」のコツは4つあります。
- 同じ地域内の情報を収集するようにする
- なるべく条件が近い物件（面積、用途、方位、間口、地勢など）を参考にする
- 古すぎる情報は参考にならないこともある
- 比較するときは、平米単価や坪単価を参考にする
他に公的評価から取引価格を逆算したり、取引価格と路線価の乖離率から具体的な価格を算出したりする方法もあります。
■不動産投資初心者が最初に選ぶ物件
不動産投資初心者が最初に選ぶ物件
不動産投資には、主に「戸建て投資」、「マンション投資」、「アパート経営」があります。
「戸建て投資」は、一般的には中古物件を購入し、リフォーム工事をしたあとに人に貸して、家賃収入を得ます。
戸建てはファミリー層に人気があるため、賃貸家期間が長くなり、家賃の未納リスクが低い傾向があります。
ただ、空室になってしまうと家賃収入がなくなってしまうため、複数の不動産があると安心です。
次は、不動産投資の初心者にワンルームマンションが購入されるケースがある「マンション投資」です。
ワンルームマンションは投資額が低く、売却するときも立地条件がよければ比較的すぐに売却できます。
戸建てとは反対にワンルームマンションは単身者が多いため、入居する期間が短い傾向にあります。
「アパート経営」には主に「アパートを1棟を購入する方法」と「自分でアパートを建築する方法」があり、遊休地を所有する人の場合、アパートを建築することによって固定資産税の減税効果が高く投資資金を抑えることができるというメリットがあります。
■不動産投資に失敗しやすい人の特徴8選
不動産投資に失敗しやすい人の特徴8選
不動産投資は順調におこなえば安定した収入を得られますが、常にリスクにさらされているため、「いかにリスクとうまく付き合えるか」が重要なポイントになります。
不動産投資の典型的な失敗例がわかれば、それだけで失敗する可能性が低くなりますので、8つの「不動産投資に失敗しやすい人の特徴」を解説しています。
- 情報元の利回りを過信しすぎている
- 長期的なキャッシュフローの計画が立てられていない
- 借入比率が高すぎる
- 大きなリターンありきで投資をしている
- 購入時に出口戦略を立てていない
- 最悪なシナリオが起こったときことを想定していない
- 不動産投資に必要な知識がついていない
■不動産（分譲マンション）を購入するときの注意点
不動産（分譲マンション）を購入するときの注意点
不動産の購入を検討しているとき、分譲マンションを真っ先に浮かべる人も多いのではないでしょうか？
分譲マンションには建築基準法や消防法という法律が適用され、「31m→45m→60m→100m」と建物が高くなるに連れて、求められる基準が厳しくなります。
特に45m以上の建物には消防に必要な設備の導入などの建築コストが高くなるため、45m以内に収まる高さである14階建て～15階建ての分譲マンションを採用することが多くあります。
ここに「15階建て分譲マンションは資産価値が低い」と言われる所以があります。
45mに14階と15階を収めるとこちらの画像のようになります。
45mに14階と15階と収めた結果
この画像からわかるように15階建ての分譲マンションでは、14階建てと比べると「1階層あたりの階高が低く」なってしまいます。
「1階層あたりの階高が低くなってしまう」とここでご紹介するようなデメリットがあります。
- 平均階高が低くなる
- 床・天井が直貼り工法となってしまう
- 間取り変更のリフォームがしにくい場合がある
このようなデメリットがありますが、不動産投資目的で購入するときには、イニシャルコストを落として利回りを高めたい場合は15階建てを検討することもあります。
ここでご紹介した内容はあくまでも一例となっておりますので、不動産売却や不動産投資にご興味がある方は、ぜひ「マジメに不動産」をご覧ください。
