不動産投資スコアリングサービス「StockFormer」 および 新築アパートプロデュースサービス「StockFormer-ZERO」を展開する株式会社ZIRITZ（代表取締役：島﨑怜平）は、ニッセイ・キャピタルを引受先とする第三者割当増資、およびデット調達により、総額1億3,000万円の資金調達を実施したことを公表します。
本資金調達の概要
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調達額： 約1億3,000万円（第三者割当増資およびデット調達による）
資金使途： 人員増強、広告宣伝、システム強化など、事業規模拡大に向けた支出
本資金調達の背景
＜これまでの歩み＞
ZIRITZは、2019年に設立されて以来、個人属性データをスコアリングにより分析した上で、ユーザが不動産業者と匿名性を保ったままコミュニケーションし、最適な投資物件の提案を受け、商談を進めることができる投資用不動産専用のプラットフォーム「StockFormer」を運営してきました。
この運営を通じて、投資用物件に対するアッパー層投資家の具体的なニーズや、不動産業者の現場における難点等、各種ノウハウが蓄積されたことから、2021年にはデジタルベースキャピタル、トグルホールディングスの両社からシードラウンド調達を実施し、自社で建設業免許を取得した上で、新築アパートプロデュースサービス「StockFormer-ZERO」のサービス開発にも着手しました。
＜新築アパートプロデュースサービス「StockFormer-ZERO」＞
StockFormer-ZERO は、StockFormerを通じて収集したニーズや難点を踏まえ、IT企業であるZIRITZがデジタル技術を駆使して、旧来のアパート投資が抱えていた様々な課題を解消し、投資家目線でのメリット・透明性を追求した、新しいタイプのアパート投資パッケージです。
投資用アパートの新規開発は、アパート建設用地の情報収集（不動産仲介）、用地に対する新築物件の企画・案件化可否検討（デベロップメント）、銀行によるアパートローン審査（金融）、ボリュームプラン作成や総工費の試算（設計・建築）、以上を踏まえた案件採算性の最終判断（財務・経営）など、様々なアクター・職種が関与するだけではなく、それらの工程が互いに絡み合っているという特徴があります。
旧来の物件開発手法では、こうした工程を各アクターがそれぞれアナログな方法により実施していくため、作業に要する時間が長くなることに加えて、いずれかの工程が着手後に頓挫して案件が企画倒れとなることも多々あり、その構造上、作業やコストの無駄が非常に生じやすい仕組みとなっていました。また、日本では伝統的に不動産担保金融が発達しているという経緯もあり、投資用物件はマイホームにおける「建売物件」と同様に、必要に応じて金融機関からアセットファイナンスを受けつつ、デベロッパー主導で土地や建物を取得し、完成した物件を在庫として投資家向けに販売するという形式が一般的でした。
このようなレガシーな開発手法では、デベロッパーがスキル・ノウハウや金融仲介機能を提供する対価として、販売価格はデベロッパー分のマージンが大きく上乗せされた金額となり、そのぶん物件の利回りは低下するため、投資家は割高な価格で物件取得を強いられることとなります。また、投資家顧客はデベロッパーが保有する在庫の中から、デベロッパーに推薦された物件を、デベロッパーが決定した価格で購入することとなり、投資家の主体性や選択肢のラインナップという意味でも課題がありました。
ZIRITZはIT企業として、こうした具体的課題をビッグデータ解析、個人属性スコアリング等の手法により解決し、デジタルドリブンのスマートなシステムとして再設計するとともに、システムの中に関係各業界の主要アクター（銀行、ノンバンク、住設メーカー・卸、第三者施工監査、管理・集金代行など）を巻き込むことで、デベロッパーの関与なしで、投資家顧客にデベロッパー同様の機能を提供し、投資家顧客自身が開発主体として投資用物件を取得可能とするパッケージ「StockFormer-ZERO」を構築しました。
StockFormer-ZEROの仕組みには、デベロッパーが介在せず、かつ業務プロセスをITで合理化して垂直統合しているため、旧来の手法対比で各種マージンを大幅に圧縮しており、表面利回りを大きく向上させることが可能です。また、販売在庫を前提としないシステムとして設計されているため、物件を在庫化することに伴う業者側の各種リスク（不良在庫化リスク等）が物件価格に転嫁されたり、不良在庫化に伴う値下げが発生したりすることはなく、ユーザはプランとして提示された内容・価格をフラットに投資判断することが可能です。
また、StockFormer-ZEROでは、各種機能や主要アクターがシステムにより相互に摺り合わされており、上記のような比較優位性を備えつつも、手間や負担は極力合理化されています。結果として、投資家顧客ユーザは、StockFormerで診断されたスコアに基づき、専任のコンサルタントからアパートローンの想定シミュレーションや物件希望条件のヒアリングを受けつつ、建築プランを主体的に吟味し、リーズナブルな投資を実施可能となります。
＜本資金調達の狙い＞
StockFormer-ZEROの提供開始に伴い、既に個人ユーザ様から多数の引き合いを頂戴していますが、今後さらなる成長を目指すに当たっては、資金調達の実施により以下の課題を解消していく必要がありました。
追加の人材採用、広告宣伝、システム増強等に要する先行費用の予算を確保すること
資金調達を一つのシグナルとして、対外的な信頼を獲得し、各取引先やお客さまとの関係を拡大/増強していくこと
本件は、弊社が上記課題解消を念頭に資金調達活動を行った結果、今般ニッセイ・キャピタル様その他の金融機関と合意に至ったものです。特にニッセイ・キャピタル様は、日本生命系のベンチャーキャピタルとして1991年に設立され、本邦で豊富な投資実績を有する企業であり、同社による資本参画は弊社の課題解消に大きく資すると考えています。弊社では、調達した資金を活用して、今後さらなる事業規模拡大を実現する所存です。
出資企業コメント
ニッセイ・キャピタル株式会社 キャピタリスト 堀田 芽ノ世 様
この度はZIRITZに参画できたこと、非常に嬉しく思います。
購入者目線で考えた際に、新築アパート開発は区分マンション等の完成物件の購入と比較すると、様々な点からハードルが高く感じる商品だと考えています。その中でZIRITZはITと仕組化によって投資用アパートの新規開発時のマージンを圧縮し、利回りの高い物件を効率よく、かつ購入者の心理的負荷を下げた上で取組可能な状態を作り出せています。
不動産投資は個人の資産ポートフォリオの一環として長らく取り入れられてきた中で、当社の取組はその不動産投資の枠組みを広げうるポテンシャルがあると思い、今回出資させて頂きました。
島﨑社長率いるZIRITZの今後を楽しみに思うと同時に、投資家として全力で支援していこうと思います。
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【会社概要】
会社名： 株式会社ZIRITZ（ジリッツ）
代表者： 代表取締役 島﨑怜平
所在地： 東京都千代田区大手町一丁目6番1号 大手町ビル4階 FINOLAB
設立 ： 2019年8月
