【三和エステート】相続不動産の資産価値を高める「不動産再生」～土地や不動産に新たな価値を～
不動産資産管理会社の三和エステート株式会社（本社：福岡市博多区博多駅南1丁⽬、代表取締役社⻑：⽯井 清悟）は、資産を繋ぐ相続サポートのひとつとして「不動産再生」のサポートページを開設。環境変化や経年劣化において価値を低下させた土地や不動産に新たな価値を付加することで、不動産用途の変更やより有利な形での売却や賃貸などのご提案と実施をお手伝いいたします。社会生活環境に対応する再生を行うために、賃貸アパート・賃貸マンションの企画、住宅用地開発・戸建住宅の企画などの資産形成から賃貸住宅の入居斡旋・賃貸住宅の管理運営などの資産運用まで幅広く再生企画を行っています。
【「不動産再生」継承される不動産資産の活かし方や選択肢 】
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【 相続専門チームがお悩み解決。まずは一度ご相談ください 】
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令和５年４月２７日より「相続土地国庫帰属法」がスタートしました
「相続土地国庫帰属法」とは、その名の通り相続した土地を国庫に帰属させることができる制度です。
「え？せっかく相続した土地を国にあげちゃうの？」と思われる方もいらっしゃるかと思いますが、相続する土地が必ずしも使用したり、スムーズに売却できるいい土地とは限りません。
「不動産」はときに「負動産」とも表現されるように、持っているだけでマイナスになることもあります。
「相続土地国庫帰属法」はそんな時に利用できる可能性がある制度です。
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所有者不明土地の増加問題
「相続土地国庫帰属法」創設のきっかけとなったのは、所有者不明土地の増加問題です。所有者不明土地とは "土地の登記簿を見ても所有者がすぐに分からない" または "判明しても連絡がつかない土地" のことです。
この所有者不明土地の割合は、平成29年に地方公共団体が実施した地籍調査事業によると22,2％もあったそうです。なんと、その土地の面積は九州より広く、今後ますます増えていくことが予想されています。
また、色々と調査をしても最終的に0,44％の土地の所有者が判明しなかったという調査結果も出ています。ではなぜ不動産の登記制度があるにも関わらず、こんなにも所有者不明土地が増えてしまったのでしょうか？
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所有者不明土地が増えてしまった原因
所有者不明土地が増えてしまった原因は、ずばり！ "不動産登記が義務ではないから" です。
義務ではないとはいえ、自分の意思で売買などにより取得した土地は皆さん必ず登記をします。登記をしないと、他の人に「この土地は自分のものですよ」と主張できないからです。これを登記の "公示力" といいます。
"公示" とは、世間一般に公表するという意味です。しかし、相続によって欲しくないもない不要な土地が自分のものになってしまった場合「登録免許税や司法書士への報酬を支払ってまで登記をしなくていいや」と考えたり、先述の "公示力" が裏目に出て「その土地が自分の土地ということを明確にしたくないな」と考えたりします。
実際、所有者不明土地の発生原因の調査結果は以下のようになっています。
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令和６年４月１日より、相続登記の申請が義務化
上記の通り、所有者不明の土地となるのは相続登記をしていないことと、住所変更をしていなことが原因です。
そこで、これまで義務ではなかった相続登記が令和６年４月１日より義務化されます。
また、施行日は決定していませんが、所有権登記名義人の住所や氏名の変更登記が義務化されることも決定しています。(令和８年４月までに施行)
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所有者不明土地が増えると何が問題なの？
この所有者不明土地が増えると、経済面や衛生面で様々な問題が出てきます。具体的にはこんなことです。
❶ 所有者が分からないので該当の土地や周辺土地の利活用が困難となる
⇒ 公共事業の用地取得ができなかったり、森林の管理などにも支障がでてくる
❷ 周辺の環境の悪化につながる
⇒ 空地空き家が増えることにより治安が悪くなる
このような問題に対応すべく、相続などにより取得した土地を手放すことを認め、国庫に帰属させることができる「相続土地国庫帰属法」が創設されました。
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「相続土地国庫帰属法」とは
「相続土地国庫帰属法」とは、相続等により取得した土地を法務大臣による承認を経て、国庫に帰属させることができる制度です。所有者の一方的意思表示によるものではありません。「法務大臣の認定」が必要です。
「法務大臣の認定」と聞くと、ハードルが高そうですよね。その予感は残念ながら当たっていそうです。
では、承認されるためにはどのような要件があるのでしょうか。見てみましょう。
まず、申請書には手数料として土地一筆あたり、１万４０００円の収入印紙を貼る必要があります。これは、申請が却下、不承認となっても還付は受けられません。
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承認申請について
承認申請するためには、申請人と土地でそれぞれ要件があります。
❶ 承認申請できる『人』とは･･･「相続等により土地を取得した人」です。
例えば･･･
●相続人以外の人が遺贈によって取得した場合は対象外
なぜなら、遺贈の放棄したらいいでしょという理由です。
●１つの土地の半分を相続で取得
もう半分を売買で取得した場合、土地全体での承認申請は可能です。
●１つの土地の半分を相続で取得
もう半分を他の人が持っている場合(共有の場合)、共有者全員での承認申請は可能です。
❷ 承認申請できる『土地』とは･･･「却下事由及び不承認事由に該当しない土地」です。
通常の管理や処分をするときに費用や労力がかかりすぎる土地については、承認が却下されたり不承認となります。これらの要件は、多くの方が当てはまっているはずです。
上記の内容をまとめると、更地で、抵当権や賃借権などの所有権を制限する登記がなく、境界が明確で、隣地トラブルもない、というそのまま土地として売却しても問題ない程度まで整える必要があります。
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まとめ
令和５年４月２７日にスタートしたばかりの「相続土地国庫帰属法」。本法律の施行により、買い手・貰い手が付かず手放したくても手放せなったという土地を国に引き取ってもらえる可能性があります。しかし、先述の通り、要件は決して易しくありませんので司法書士などの専門家に相談して頂くことをお勧め致します。
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【 資産サポーター プロフィール 】司法書士 進藤 亜由子 氏
ふくおか司法書士法人 共同代表
1985年、福岡市西区出身。早稲田大学在学中の平成19年度最年少での司法書士試験合格から現在に至るまで司法書士業界一筋。
大手ディベロッパー会社の登記を一手に請け負う東京の司法書士事務所で不動産登記の経験を積み、地元の福岡に戻り、債務整理手続きに特化した司法書士法人で債務整理の経験を積んだ後、独立し伊都司法書士事務所を開設。開業当初より地銀や大手ハウスメーカーからの指定を受け多くの登記手続きを受任。更に債務整理事務所勤務の経験も活かし借金に悩む多くの方の借金問題を解決へと導く。その後、ふくおか司法書士法人を立ち上げる。他の事務所で断られた複雑な案件を解決し続け、その実績をコラムで紹介。記事を見て全国から相談者が集まる。現在は、相続・遺言手続きセンター福岡支部を運営。事務所内に相続に特化した専門チームを作り、相続に強い司法書士として日々多くの相談に応じている。
■ホームページ「 ふくおか司法書士法人 」【https://www.fukuoka-shihousyoshi.jp/】
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三和エステートについて【https://www.sanwa-estate.com/】
私たちが考える幸せの増やし方は、お悩みのひとつひとつ、それを形成している状況、そしてお客様の未来を見据え「最適な時期」に「最適な判断」からなる「最適な方法」とその未来に繋がる「資産の最適化」。そして収益不動産が生み出す「資産の最大化」です。専門のスタッフがプロフェッショナルにご対応させていただき、一過性の損得ではなく末長く続く幸福を、お客様と一緒に追求できる良きパートナーとなれますよう努力してまいります。
会社名：三和エステート株式会社
本社所在地：福岡市博多区博多駅南１-６-９ 三和ビル３F
代表者：石井清悟
創業：１９９３年
事業内容：賃貸管理事業、売買仲介事業、資産コンサルティング事業、不動産再生事業、賃貸仲介事業、
相続サポート事業、投資アパート事業、住宅事業
URL：https://www.sanwa-estate.com/
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福岡の皆様にご奉仕する三和グループ会社のメンバーです！
＃三和グループ福岡
