不動産ビッグデータとAI等のテクノロジーを活用し、不動産マーケティングプラットフォームを提供する株式会社マーキュリー（本社：東京都港区 代表取締役：陣 隆浩、証券コード5025、以下「当社」）は、2025年に流通した中古マンションを対象に、新築分譲時からの価格変化を示す「物件平均値上がり率」の調査を実施し、上位100物件をランキング形式でまとめました。
2025年の中古マンション市場は、東京都心部を中心に価格の大幅な上昇が続きました。新築分譲時価格を大きく上回る価格で取引される物件が続出する中、どのような物件が資産価値を維持・向上させているのか。
今回は2025年に中古市場へ流通した物件が、分譲時から平均してどの程度値上がりしたのかを算出し値上がり率が高かった上位100物件をランキング形式でまとめました。
■ 中古マンション値上がり率ランキング
■１位は新築時の約6.7倍！
ランキング１位は「平河町森タワーレジデンス」で値上がり率＋567.7％（新築時価格の約6.68倍）でした。以下＋400％（新築時価格の5倍）以上が3物件、＋300（新築時価格の4倍）以上が18物件見られるなど、上位物件の価格高騰ぶりは突出しています。
また100位の「藤和シティホームズ日本橋イースト」でも値上がり率＋232.6％（新築時価格の約3.33倍）で＋200（新築時価格の3倍）を上回っており、過熱する首都圏都心部のマンション市場を象徴しているといえます。
■東京都心部の物件が大半を占める
上位100物件のなかで、東京23区以外は京都府の6物件、神奈川県の3物件、大阪府の1物件の計10物件でした。それ以外は東京23区の中でも千代田区、中央区、港区といった都心部の物件が大半を占めており、いかにこれらの地域が局所的に飛びぬけた相場を形成しているかが分かります。
■タワーマンションは4割
上位100物件の中で20階建て以上のタワーマンションは全体の40％となる40物件ありました。タワーマンションと一般的なマンションの供給比率を考えると、タワーマンションの値上がり率が高くなる確率はかなり高いといえますが、一方でタワーマンション以外の物件でも高い値上がり率の物件が上位100物件の中で60物件あり、資産価値（価格）が下がりづらい（上がる）物件は必ずしもタワーマンションに限った話ではないことも分かります。
■竣工年は2005年が最多
上位100物件の竣工年を見ると、2005年が15物件で最も多く、次いで2003年、2014年と続きます。2005年に竣工した物件の多くは2003年から2004年に販売された物件です。当時は新築分譲マンションが大量に供給されていた時代で、新築分譲時価格も現在と比べてかなり安かったことから、値上がり率が高くなる傾向にあります。2000年代前半は現在と比べると建設用地や建物を建てるための資材、人件費が安かったこともあって、現在の新築マンションと比べても総じて建物の質が高く、20年近くが経過した現在でも見劣りしないことも値上がり率が高くなる要因の一つです。
■2024年と比べても大きく上昇
2024年と比較し、値上がり率が100ポイント以上上昇した物件が27物件ありました。さらに200ポイント以上上昇した物件も3物件あり、前年比で下落した物件は上位100物件中2物件しかありませんでした。2024年も不動産相場が大きく上昇した年でしたが、2025年はさらに大きく相場が上昇したことが分かります。
2025年も大きく相場が上昇した中古マンション相場ですが、2026年は金利の上昇や為替相場、外国人の不動産購入を管理・抑制する動きなど、昨年までとは不動産を取り巻く環境が変わってくる可能性が高い中で、特に高騰をけん引する都心部の不動産相場は踊り場を迎えているという声を聞くようになりました。
それでも不動産価格は更なる上昇を続けるのか、高止まりか、下落に転じるのか、2026年の不動産市場からも目が離せません。
・Realnetマンションサマリの新築マンションデータと中古流通マンションデータを基に値上がり率を算出
・首都圏（東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県、茨城県、栃木県、群馬県）で1995年以降に新築分譲、関西（大阪府、京都府、兵庫県、奈良県、滋賀県、和歌山県）で2002年以降に新築分譲、東海（愛知県、三重県、岐阜県）で2003年以降に新築分譲し、2025年1月から2025年12月末に中古流通した住戸が対象
・投資用物件は除く
【マーキュリーについて】
当社は、1991年の創業以来「不動産ビッグデータ」を武器に、事業を展開してきました。
「Big Data × Technology で不動産の未来は私たちが動かす。」をビジョンとして掲げ、近年は従来のビッグデータに、AI等のテクノロジーを用いて不動産マーケティングプラットフォームを提供しております。
これからも高品質なサービスを提供し続けることで、更なる顧客満足と事業の拡大を目指します。そして不動産ビジネスに関わるあらゆるステークホルダーの最良の選択の為に「確信」を届けてまいります。
【会社概要】
会社名：株式会社マーキュリー
所在地：東京都港区六本木3-2-1 住友不動産六本木グランドタワー 42階
代表者：陣 隆浩
設立年月：1991年5月
