超高騰市場で起きている「価格プレミアム」を可視化
福嶋総研では、ブランドマンションの価格プレミアムを定量的に分析し、その分布をGoogleマップ上に可視化しました。
本調査では、各ブランドマンションを起点に「半径800メートル以内」「築年数±2年」の中古マンションを抽出し、周辺相場を定義。立地や築年数の影響を揃えたうえで、ブランドによる純粋な価格差を測定しました。
価格差は以下の三段階で分類しています。
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周辺相場比＋20％以上：赤色
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0～＋20％未満：黄色
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相場以下：青色
■ 調査で明らかになった3つの構造
① 郊外ではブランドプレミアムが顕在化しにくい
実需中心市場では、専有面積や駅距離といった合理的要素が価格決定を左右しやすく、ブランド価値が価格へ転嫁されにくい傾向が確認されました。
② 東京湾岸では「プレミアムの吸収」が発生
急激なエリア高騰により、ブランド物件の超過価値が相対的に縮小。エリア全体の価格上昇が、ブランド間の差を統計上圧縮している構造が見られました。
③ それでも上位ブランドは優位性を維持
一方で、パークマンションは全ての住戸が20％以上のプレミアムを維持。パークコートも多くの住戸が20％以上のプレミアムを示し、市場上昇局面でも相対的優位を保持していることが確認されました。
■ 「ブランドが強い」のではなく、「どこで強いか」が重要
本分析は、ブランド価値が絶対的なものではなく、 エリア相場と市場局面によって相対的に変動することを示しています。
市場が急騰する局面では、価格の分散が圧縮され、ブランド差が見えにくくなる現象が起きます。
一方で、環境変化の中でも優位を保ち続けるブランドも存在します。
その地理的構造を可視化したのが、本公開マップです。
■ 全物件プロットマップを公開
赤・黄・青の分布を地図上で確認することで、
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ブランドがプレミアムを維持している地点
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エリア高騰により差が吸収されている地点
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ブランド価値が顕在化しにくい市場
が一目で把握できます。
▶ 分析対象マンション分布マップはこちら
https://dy0ik.share-na2.hsforms.com/24O26-MRxS1eEC7d2oUu-CA
筆者プロフィール
福嶋 真司（ふくしましんじ）
マンションリサーチ株式会社
データ事業開発室
不動産データ分析責任者
福嶋総研
代表研究員
早稲田大学理工学部卒。大手不動産会社にてマーケティング調査を担当後、
建築設計事務所にて法務・労務を担当。現在はマンションリサーチ株式会社にて不動産市場調査・評価指標の研究・開発等を行う一方で、顧客企業の不動産事業における意思決定等のサポートを行う。また大手メディア・学術機関等にもデータ及び分析結果を提供する。
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会社名： マンションリサーチ株式会社
代表取締役社長： 山田力
所在地： 東京都千代田区神田美土代町５－２ 第２日成ビル５階
設立年月日： 2011年4月
資本金 ： 1億円
