都心の不動産市場に資金流入継続も、エリアのブランド力で選別進む
東京・神奈川・大阪・福岡の都市部の投資用マンションを中心に仲介・売買している株式会社TOCHU（本社：東京都文京区、代表：伊藤 幸弘、以下「当社」）は、2025年10月までに当社が東京23区で実際に仲介した771件のワンルームマンションの売買価格をもとに平米単価の上昇率のランキングを発表します。
当社が調査した“最新”のワンルームマンションの平均坪単価の上昇率によると、渋谷区が前年比24.9%とトップに、港区は次点の14.4%、千代田区は13.5%でした。世田谷区は11.5%、台東区は11.1%と上位5エリアはいずれも10%以上の上昇が明らかとなりました。
渋谷区、港区、千代田区の「都心エリア」においては価格上昇が顕著でした。とくに渋谷区はカルチャー発信地といった高いブランド力があり人気のエリアであるうえ、最近の渋谷駅周辺の大規模な再開発により20%以上もアップしました。こうした“ブランド力”を背景に、都心エリアのマンション市場に投資マネーが流れ込んでいることから、金融商品化している側面もあると見られています。
東京23区のなかでも多くの高級住宅地を抱える世田谷区は、都心への利便性に加え、教育水準や行政サービスの充実から人気を維持しているため、家賃の上昇も一因となっています。このほか昔ながらの下町風情が残り、インバウンド需要の高い浅草や再開発エリアを抱える台東区は城東エリアでトップの地価上昇率となり、家賃の値上がりも相まってランキング入りしました。
【調査概要】
調査目的：東京都区部におけるワンルームマンションの平均平米単価の上昇率の把握
調査期間：2024年1月〜2025年10月
対象物件：当社が実際に仲介した築25年以上の物件で空室を除く、771件
調査方法：株式会社TOCHUで売買取引された価格をベースに集計（※1）
(※1) 築25年以上の物件を除いたのは、新耐震基準となった1981年以前の物件は価格が大きく下がり、現在の市況を反映しないため
「TOCHU iBuyer」に登録中の実際の取引価格から弾く東京都区部のワンルーム平米単価
今回の調査では東京都区部のワンルームマンションの平米単価をより市況に近づけるため、当社が提供する“実際”の取引価格から不動産査定を行うサイト「TOCHU iBuyer」に登録された売買価格から算出しました。
「TOCHU iBuyer」で不動産査定額を提示する際に実際の取引価格を使用する理由としては、不動産取引は一般の顧客にとって一生に何回かあるかどうかの特別な機会に、市場の原則に沿った“実際”の取引価格を指標にすることが重要であると考えているからです。
一般的に業界で広く使用されている「一括査定サイト」は、物件を取り扱う不動産会社からの販売希望価格が掲載されており、販売側の不動産会社のさまざまな思惑から市場の取引価格と乖離したものを提示されるケースも見受けられています。不動産取引では、実需に沿った適切な立地や物件を適切な金額で取引することが好ましいですが、価格が適切かどうか見極めるためにはある種の相場観を身に付ける必要があり、一般の顧客にとっては困難だといえます。
TOCHU代表取締役社長 伊藤幸弘のコメント
都心エリアの地価上昇率からも分かるように、マンション市場に多くの投資マネーが流れ込んでいます。もちろん実需として買いたい人、あるいは買っている人もいるわけですが、金融商品化の側面が大きいと考えています。このエリアでは、人気の物件となると契約締結後、物件が引き渡される前に転売してしまうケースもあると業界で話題になっています。
2026年以降も円安によって、人気の観光エリアや住環境の良さを理由に外国人投資家からのマネーも市場にある程度は流入してくると予想されます。しかし、高市政権が不動産取得者の国籍の届け出を義務付け、さらに外国人による不動産保有に関する情報を一元的に管理できるデータベースを整備することを検討しているため、とくに中国人投資家からの投資物件に関する問合せ件数は減り出しているように見受けられます。
またリーマン・ショックの時もそうでしたが、金融市場で急変が生じた場合には現金化の必要から売却が増加し、需給バランスが一気に崩れる可能性もあると見ています。
現状の人口減少による労働力や国内供給力不足により、コストプッシュ型のインフレや輸入依存度上昇によるインフレが常態化しつつあります。これを受けて金融政策では、引き締め傾向が続く公算が大きく、予想利回りの低下から投資マネーが敏感に反応し不動産市場に影響が波及する展開も十分に考えられます。
※記事等でのデータのご利用にあたっては引用元として「株式会社TOCHU」である旨を記載ください
「TOCHU iBuyer」について
「TOCHU iBuyer」は当社が蓄積してきた直近2年分の約5,000件の取引実績に査定結果を含めたリアルな取引データを公開すると同時に、アルゴリズムにより実勢価格に近い査定価格が提示できるように設計された査定サイトです。当社は同サービスをどなたでも個人情報の入力不要で簡単にアクセスできるようにすることで、エリアごとの不動産の取引事例と対象の物件査定価格を手軽に確認できる環境を実現しました。
対象地域は、東京・神奈川・大阪・福岡の4都市となり、投資用マンション専門の売却査定サイトとして提供しています。
▼ 「TOCHU iBuyer」は以下のURLから体験いただけます ▼
URL：https://www.to-chu.co.jp/ibuyer/
株式会社TOCHUについて
株式会社TOCHUはLIXIL不動産ショップ約500加盟店中TOP10に選出されたほか、2025年Premium Grand Masterを受賞した不動産投資専門の売買プロフェッショナルです。ニッチ市場といわれる投資用不動産だからこそのノウハウと大手不動産会社にはない情報を強みに、経験豊富なスタッフと弊社独自の販売ネットワークを活用することで高値の売却を実現。累計取引件数20,000件を超える実績とオーナー様満足度93％を誇る、不動産投資売買取引のリーディングカンパニーです。
■ 会社概要
株式会社TOCHU
代表取締役社長：伊藤 幸弘
住所：東京都文京区本駒込2-28-8 文京グリーンコートセンターオフィス13階
企業サイト：https://www.to-chu.co.jp/
■ YouTubeチャンネル「不動産投資の歩き方」
URL：https://youtube.com/channel/UCiuOT7U9YNzLnxYKufO1PTQ?si=xzdzNjNv8xJ8Blhe
■ 公式note
